ZWROT ZADATKU

Orzecznictwo: Obowiązek zwrotu zadatku

Możliwość żądania podwójnej kwoty zadatku powstaje wówczas, gdy strona umowy zabezpieczonej zadatkiem nie wykonuje jej z powodu okoliczności, za które ponosi odpowiedzialność. W takiej sytuacji strona, która dała zadatek, może, bez wyznaczania dodatkowego terminu, od umowy odstąpić i żądać sumy dwukrotnie wyższej. Warto jednak zwrócić uwagę, że takie uregulowanie wchodzi w grę dopiero wtedy, gdy umowa w sprawie zadatku nie stanowi inaczej.

(...)

UZASADNIENIE

Strona powodowa "I.", spółka z o.o. i pozwani małżonkowie XY zawarli w dniu 15 grudnia 1998 r. umowę przedwstępną sprzedaży prawa użytkowania wieczystego czterech działek gruntu położonych w B. W dniu zawarcia umowy pozwani nie byli ujawnieni w księgach wieczystych jako użytkownicy wieczyści, natomiast okazali umowę, na podstawie której przeniesiono na nich prawo użytkowania wieczystego wymienionych nieruchomości.

Zgodnie z umową, strona powodowa zobowiązała się nabyć prawo użytkowania wieczystego opisanych pod warunkiem, że pozwani będą prawomocnie wpisani do ksiąg wieczystych jako użytkownicy wieczyści. Pozwani zobowiązali się dostarczyć wypisy z ksiąg wieczystych potwierdzających to prawo do dnia 30 stycznia 1999 r., strony przewidziały jednak, że wypisy te mogą zostać dostarczone z 90-dniowym opóźnieniem. Przyrzeczona umowa sprzedaży w formie warunkowej miała zostać zawarta w terminie do dnia 30 maja 1999 r., jeżeli jednak pozwani dostarczą wypisy z ksiąg wieczystych z opóźnieniem, to termin zawarcia przyrzeczonej umowy przesunie się o taki czas, jaki wyniesie opóźnienie pozwanych, najpóźniej do dnia 28 sierpnia 1999 r. Strony ustaliły, że opóźnienie pozwanych w dostarczeniu wypisów z ksiąg wieczystych przekraczające wskazany okres będzie traktowane jako zawinione ze strony pozwanych niewykonanie ich zobowiązań z umowy przedwstępnej ze skutkiem w postaci powstania po stronie powodowej spółki uprawnienia do żądania zwrotu danego zadatku w podwójnej wysokości albo dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej.

Powodowa spółka w terminie 3 dni od podpisania umowy, tj. w dniu 18 grudnia 1998 r., wpłaciła na konto pozwanych tytułem zadatku kwotę 5 990 388 zł stanowiącą równowartość kwoty 1 446 220 ECU, według kursu na dzień dokonania przelewu. Kwota ta została uznana na rachunku pozwanych w dniu 21 grudnia 1998 r. Pozwani nie wykonali warunku dostarczenia wypisów z ksiąg wieczystych w terminie wynikającym z umowy, ponieważ Sąd Rejonowy w Bytomiu postanowieniem z dnia 1 czerwca 1999 r. odmówił wpisu prawa użytkowania wieczystego nieruchomości na ich rzecz na podstawie umowy o przeniesieniu tego prawa, stwierdzając nieważność tej umowy. Orzeczenie to zostało zaskarżone, ale sąd odwoławczy apelację oddalił, a prowadzone pertraktacje dotyczące możliwości realizacji umowy przedwstępnej nie przyniosły rezultatu.

(...)

Sąd Najwyższy zauważył, co następuje:

(...)

Zgodnie z art. 394 § 1 k.c., zadatek powinien być dany przy zawarciu umowy, co do zasady więc trafne jest stanowisko, że kwota wręczona kontrahentowi po zawarciu umowy nie może być uznana za zadatek (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 października 1999 r., I CKN 262/98, OSNC 2000, nr 4, poz. 71). Z samego sformułowania art. 394 § 1 k.c. wynika jednak wyraźnie, że przepis ten ma charakter dyspozytywny, nie jest zatem wykluczone, na co zwraca się uwagę w doktrynie, aby strony ustaliły w umowie, iż kwota mająca stanowić zadatek zostanie przekazana kontrahentowi w uzgodnionym terminie już po zawarciu umowy, w ten sposób, że zostanie wpłacona na jego konto. Wykluczenie takiej możliwości, szczególnie przy zadatku stanowiącym znaczną wartość, narażałoby strony na dodatkowe utrudnienia związane z bezpieczeństwem takiej transakcji. Taka interpretacja art. 394 § 1 k.c. prowadzi do wniosków wyraźnie sprzecznych z nakazem dokonywania płatności za pomocą rachunku bankowego, wynikającym z art. 22 ustawy z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej (jedn. tekst: Dz. U. z 2007 r. Nr 155, poz. 1095 ze zm.). To, że umowie przedwstępnej strony ustaliły, iż kwota zadatku zostanie wpłacona w ciągu trzech dni od zwarcia umowy przelewem na konto powodów, nie narusza więc art. 394 § 1 k.c.

Bliższa analiza sformułowania umowy przedwstępnej dotyczącego przekazania zadatku wskazuje, że powodowa spółka była zobowiązana do dokonania przelewu kwoty zadatku na konto powodów w ciągu trzech dni od dnia zawarcia umowy. Zarzut pozwanych, że kwota ta w ciągu trzech dni powinna już znaleźć się na ich koncie byłby zasadny, gdyby strony ograniczyły się tylko do stwierdzenie, że zadatek ma zostać przekazany w ciągu trzech dni od zawarcia umowy lub że świadczenie z tytułu zadatku ma być spełnione w tym terminie. Wtedy, stosując przepisy o spełnieniu świadczeń pieniężnych (art. 454 k.c.), można by uznać, że przekazanie zadatku nastąpiło z dniem, w którym kwota zadatku znalazła się na ich koncie. W umowie przedwstępnej strony wyraźnie jednak wskazały, że kwotę tę powodowa spółka wpłaci po kursie z dnia przelewu, przez jej wpłatę na oznaczone konto powodów w terminie trzech dni, licząc od daty podpisania umowy przedwstępnej. Wyraźną intencją stron było więc, aby powodowa spółka w ciągu trzech dni dokonała przelewu kwoty zadatku na konto powodów; ten wymóg, co jest bezsporne, został spełniony.

Sąd Apelacyjny dokonał więc poprawnej wykładni postanowień umowy przedwstępnej i nie można uznać, aby naruszył art. 65 § 2 lub art. 394 § 1 k.c. Wpłacona przez powodową spółkę w dniu 21 grudnia 1998 r. na konto pozwanych kwota 5 990 388 zł była zadatkiem, pozostaje zatem do rozważenia, czy powodowa spółka może żądać zwrotu podwójnej kwoty zadatku. Zgodnie z art. 394 § 1 i 3 k.c., możliwość żądania podwójnej kwoty zadatku powstaje wówczas, gdy strona umowy zabezpieczonej zadatkiem nie wykonuje jej z powodu okoliczności, za które ponosi odpowiedzialność. W takiej sytuacji strona, która dała zadatek, może, bez wyznaczania dodatkowego terminu, od umowy odstąpić i żądać sumy dwukrotnie wyższej. Warto jednak zwrócić uwagę, że takie uregulowanie wchodzi w grę dopiero wtedy, gdy umowa w sprawie zadatku nie stanowi inaczej, co wyraźnie podkreśla art. 394 § 1 k.c.

W umowie przedwstępnej ustalono precyzyjnie warunki, w jakich powstać mogło roszczenie powodowej spółki o zwrot podwójnej sumy zadatku. Zgodnie z umową, powodowa spółka może według swego wyboru żądać niezwłocznego zwrotu danego zadatku w podwójnej wysokości albo dochodzić zawarcia przyrzeczonej umowy, w razie gdy nie dojdzie do jej zawarcia ze względu na okoliczności, za które odpowiedzialność ponoszą wyłącznie pozwani. Umowa stron przyznała więc powodowej spółce uprawnienie do żądania zadatku w podwójnej wysokości bez konieczności wypowiadania umowy przedwstępnej.

Strony w umowie ustaliły też, że jeżeli pozwani nie dostarczą wypisów z księgi wieczystej najpóźniej do dnia 30 kwietnia 1999 r., to będzie to okoliczność, za którą wyłączną odpowiedzialność poniosą pozwani. Jednoczenie wyraźnie postanowiono, że w takiej sytuacji powodowa spółka będzie według swego wyboru mogła żądać niezwłocznego zwrotu zadatku w podwójnej wysokości albo zawarcia przyrzeczonej umowy. Takie postanowienie oznacza, że pozwani przyjęli odpowiedzialność za niewykonanie umowy w szerszym zakresie niż wynika z art. 471 k.c., nie można jednak uznać go za niedopuszczalne, zważywszy że art. 473 § 1 k.c. zezwala stronom na rozszerzenie okoliczności, za które każda z nich poniesie odpowiedzialność w razie niewykonania zobowiązania. (...)

Sąd Apelacyjny trafnie stwierdził, że nie można uznać, aby niezawarcie przyrzeczonej umowy było spowodowane okolicznościami, za które ponosi odpowiedzialność powodowa spółka. Wprawdzie skarżący mają rację zarzucając, że Sąd Apelacyjny powołał się na § 4 ust. 1a rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 26 kwietnia 2004 r. w sprawie szczegółowych informacji oraz rodzajów dokumentów, jakie jest obowiązany przedstawić cudzoziemiec ubiegający się o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości (Dz. U. Nr 95, poz. 925 ze zm.) do stanu faktycznego z 1999 r., to jednak nie ma to znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy. Z umowy przedwstępnej wyraźnie wynika, że powodowa spółka zastrzegła otrzymanie wypisów z ksiąg wieczystych potwierdzających prawo pozwanych do działek, ze znacznym wyprzedzeniem. Umowa przyrzeczona bowiem miała być zawarta dopiero w ciągu trzech miesięcy od otrzymania tych wypisów. Wbrew temu co obecnie twierdzą pozwani, powodowa spółka miała więc prawo oczekiwać na dostarczenie wypisów z ksiąg wieczystych potwierdzających prawo użytkowania pozwanych do przedmiotowych działek, a dopiero po ich otrzymaniu powinna wystąpić o zezwolenie na ich nabycie. Skoro pozwani nie dostarczyli takich wypisów, to nie można uznać, aby niewystąpienie o zezwolenie potrzebne powodowej spółce było okolicznością, która doprowadziła do niezawarcia umowy przyrzeczonej.

(...)

Zważywszy, że zarzuty podniesione w skardze kasacyjnej są nieuzasadnione, Sąd Najwyższy, na podstawie art. 398.14 k.p.c., orzekł, jak w sentencji.

(Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 lutego 2008 r., sygn. akt I CSK 328/07)

Źródło: podatki.biz

link do pełnej treści artykułu: http://www.podatki.biz/artykuly/13_7442.htm